住宅ローンの審査について
銀行の審査内容
①反社会的勢力でないこと
⬇ 該当すると口座すら作れません
②信用情報の照会
⬇ 借入状況と返済状況のチェック
③担保評価
⬇ いくらまで貸せるか
④属性・返済能力
⬇ いくらまで貸せるか
⑤団体信用生命保険（団信）に入れるか
団信に加入できる健康状態かどうか
概ねこの順番でチェックが行われます
①反社会的勢力
いわゆる暴力団のことです。
暴力団排除条項が策定されており、不当な資金源獲得の温床にならないように、銀行は暴力団との取引を拒絶しています。警察とも連携をとっています。
上記でも述べたように銀行取引はできません。口座も作れません。
また、後から発覚した場合には強制解約となります。
②信用情報の照会
他の借入状況（車、教育、カードローン等）とクレジットカード利用状況のチェックが行われます。
チェック１：いまいくら借りているのか
チェック２：ちゃんと返済できているか
（返済に遅れがないか、破産等していないか）
※最近はそれで審査に通らないケースも増えているとのこと。
ポイント
いついくら借りているのか、
返済状況はどうなのか、
これらが信用情報機関に毎月登録され、
金融機関同士で確認できるようになっています。
信用情報機関
消費者のクレジットやローンの信用情報を管理、提供するところです。
消費者：今まで築いた信用力を活かすことができる
金融機関：返済能力に応じた融資ができるようになる
主な信用情報機関
- 全国銀行個人信用情報センター
- JICC（㈱日本信用情報機構）
- CIC（CREDIT INFORMATION CENTER）
金融機関も勝手に照会はかけられないので、「個人情報の取扱いに関する同意書」などにサインを貰ったあと照会をかけます。
③担保評価
もし途中で住宅ローンが返せなくなった場合、銀行は担保（土地と建物）を処分して、残りの融資金額の回収を図ろうとします。そのため、土地と建物の評価額が、住宅ローンを借りられる金額の上限にも影響します。
新築・中古で購入の場合
物件の購入価格を担保評価額としてみるケースが多い
借換の場合
現時点の土地と建物の合計評価額
土地：路線価、公示地価または基準地価格に時点修正をかけて評価
建物：再調達価格（構造・法定耐用年数・経過年数・延床面積から評価）
借換時の評価
融資残高 ＞ 評価額
のケースが多いので、評価額の２００％まで借入可能など、銀行基準で緩和されています。ただし、評価額を超える部分は、手数料が上乗せされたりします。
④属性・返済能力
主に収入と借入のバランスを見ます
・ 年齢
・ 勤続年数（個人事業主は営業年数）
・ 税込年収（個人事業主は所得金額）
・ 全ての借入合計金額と１年間の返済総額
個人事業主 ＜ 給与所得者
で信用を見られています
住宅ローンは返済期間が長いので年齢も重要です。
（申込年齢、完済時年齢に制限を設けています）
ちなみにある程度の金額の預金は審査のプラス材料となります。たとえ住宅購入時に使うお金でなかったとしても、「これだけ残高がある」というのは審査を有利にする要素の１つです。
⑤団体信用生命保険（団信）に入れるか
住宅ローン返済時に、死亡や所定の高度障害状態になった場合に、ローンの返済が免除される仕組みです。 がんや三大疾病など、保障を上乗せしたものもあります。
団信は生命保険です。そのため健康状態の告知が必要で、団信に加入できないと、ローンが通らなかったり、連帯債務者をたてなければならなかったりと、審査のハードルが上がります。
団信の保険料は金利に含まれている場合が多いですが、がんや三大疾病の保障があると、別途金利に上乗せになったりします。
まとめ
実は住宅ローンは銀行にとって特に貸したい融資の代表格です。
銀行のメリット
・融資金額が大きい
・返済期間が長く、融資残高を長期間維持できる
・住宅ローンの引き落とし口座により、他の取引も期待できる
・担保をとっている
・保証会社がつけば返済できなくなっても銀行に害はない
・債務者が死亡しても団信により保険金が入るので銀行に害はない
このように銀行にとってリスクが低く、メリットの大きい住宅ローンは借入がしやすい融資でもあります。しかし、過去に返済の遅れがあったりすると融資のハードルがぐっと上がるので、お金を借りたら口座残高に気をつけるようにして下さい。
